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[投资商铺]经营商铺要小心被套
来源:信息资讯网 作者:小玉 时间:2013-08-18 08:36:36.0
摘要:住宅之外的商业地产市场却没有受到政策的直接影响。商业地产成为投资者们的新宠,特别是亚运前后有16个购物中心相继浮出水面,商铺市场的投资骤然多了选择。俗话说“一铺养三代”,足可以证明商铺投资的巨大利润空间。但业内专家提醒投资者,在商业地产开发中,存在大量的炒作行为,投资者一定要根据项目的实际情况,多方考察,作出理性的投资决策,以免被商家误导和套牢。

    住宅之外的商业地产市场却没有受到政策的直接影响。商业地产成为投资者们的新宠,特别是亚运前后有16个购物中心相继浮出水面,商铺市场的投资骤然多了选择。俗话说“一铺养三代”,足可以证明商铺投资的巨大利润空间。但业内专家提醒投资者,在商业地产开发中,存在大量的炒作行为,投资者一定要根据项目的实际情况,多方考察,作出理性的投资决策,以免被商家误导和套牢。

■投资策略

一、地段论

    李嘉诚的“地段论”,被很多人奉为圭臬。推而广之,到了商铺投资领域这句话又成了众多投资者的指南。只要地段好,商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区,就一好百好,哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊,也是难求的黄金旺铺。

    其实,商业选址并非只见地段,不见其他。地段论并非适用于一切商业领域和业态,倘若用之于百货店和高档专卖店,就十分正确,但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以投资商铺要看商铺的具体业态定位。

    以批发市场为例,升级和符合政府规划也许就是商机。日前,广州火车南站旁边的美嘉服装城一期招商只用了十天时间,而且签约客户很多来自红棉、白马及濂泉路等老牌批发市场。广州商业总会秘书长罗志杰分析,广州南站优质的客流和物流资源,将为新商圈的缔造提供极大的动力,而且广州市政府也将于番禺区西北部打造一个南部新型商贸旅游区,这也是广州火车南站建立服装批发商圈的优势。

二、开发商背景论

    商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段,同时,充分了解开发商的实力和以往的背景也是关键所在。以2002年城启 (论坛 新闻)集团开发广百新翼为例,由于开发商的实力和诚信出现很大问题,导致投资者损失惨重,至今商铺无法开业。而万达在白云新城开发的城市综合体有300多个商铺,已被2000多个投资者抢购。原因在于万达在其他城市的多个商业地产项目取得成功,一些投资者甚至跨省前来扫铺。

三、跟着百货走

    政策投资专家指出,要将商铺投资风险降到最低,商铺必须具备五大条件即商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。商铺投资者一定要做好市场考察,充分考虑了风险和收益之后,再决定是否下单。

    但调查发现,不少投资者很难进行准确的市场调查。而专家建议的一个取巧的方法就是跟着百货的扩张选择商机。

    比如,最近广州百货巨头广百股份和民营百货翘楚摩登百货分别宣布进军市郊花都和新塘。广百百货在花都签下了花都凤凰广场约4万平方米的商业裙楼,欲打造全新现代百货综合体。凤凰广场是目前在建的花都最大的综合性一站式购物中心,建筑面积约14万平方米,将打造成花都区首个都会级的城市时尚购物中心。摩登百货所签的星光汇则是花都老城区最大购物中心,位于当地最热闹的新华街商圈。另外,摩登百货还进驻了新塘一个建筑面积达43万平方米的商业巨无霸———盛唐·世纪广场 (论坛 新闻),这个项目号称广州东部第一Mall,辐射范围不仅是增城,还瞄向了毗邻的广州开发区、黄埔区以及东莞。这些新建的商业中心肯定会带来很多新的商机。

■投资风险

“高额返租”陷阱

在商铺投资方面,要小心高额返租的陷阱。

    售后返租,通俗地说,就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主,同时,与中小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,由开发商付给小业主固定租金,而开发商获得经营权。

    “产权式商铺售后包租经营、返租年限5-10年、年净利润在8%以上。”售后返租听起来就是这样吸引人,而事实上,却是“羊毛出在羊身上”。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高,开发商提前得到了这笔钱,然后再逐年返还给小业主,之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,因此不得不承受双重损失。

    “10年前,开发商还是以销售商铺为主,目前已经出现了销售商铺使用权的趋势。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰表示,这样的投资方式是非常有风险的。

    按照一般投资规律,商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数。但是,回报越高风险越大。另一位商业地产专家认为,投资商铺必须认清商铺的租金只和市场价有关,和投资额没有直接关系,不能认为投资越高回报就越大。而目前一些高额的返租回报如20%,5年使用权回报率达60%等,远远超出了市场的租金承受力,如无法拿到承诺的高租金,投资者很可能血本无归。

    有专家表示,目前在广州返租回报成功的案例鲜有,只有在一些批发市场可以获得成功。而购物中心如广百新翼、光明广场、中旅商业城、康王商业城等都出现了各种问题。即使是中华广场,其三四楼的返租商铺也有相当的空置率。

■投资提醒

切忌急功近利

    调查发现,目前很大一部分商铺的投资者都抱着这样的心理:价钱不是问题,最重要的是投资回报要快。如果单从投资收益来看,商铺的投资回报率要大于住宅,因此,很多人都十分热衷商铺的投资。但是与住宅投资相比,商铺投资需要更专业的知识和长远的眼光。中国商铺产权期限大约是40年,投资者忌急功近利,需综合考虑。

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